房地合一稅

一、前言
在舊制下，若賣掉房子，土地部分應納「土地增值稅」，房屋的所得則視為財產交易、併入明年的「綜合所得稅」課徵。而在新制下，賣出不動產則是適用「房地合一稅」。

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二、為何有房地合一的稅改？
蓋因於舊制下，房子明明和土地是黏在一起的，但在課稅時，卻被分開計算，因此造成諸多問題。為了導正缺失，使課稅基礎符合市場價格，故推動「房地合一」改革。
1. 土地、房屋售價拆分不成比例：土地增值稅，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。因此在實務上，常常為了規避所得稅的累進稅率，刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」，以減少稅金金額。 
2. 課稅基礎與市價脫節：透過實價登錄的資料比對，房屋評定現值平均不到市價的一成，土地公告現值平均則不到市價的五成，也就是說超過公告的部分，所得是不需要繳稅的。 
3. 賠錢賣卻要繳土地增值稅：因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，所以每年政府仍會予以調高，導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅的詭異現象。

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三、房地合一稅規定

(一) 適用新制課稅的時間點?
105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。

(二) 交易所得稅如何計算?
STEP 1 先計算獲利金額(稅基)： 賣價－成本(買價)－相關費用－土地增值稅 = 獲利金額(稅基)
STEP 2 計算交易所得稅：獲利金額(稅基) x 稅率 = 交易所得稅

依中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率：
持有期間在1年以內：45%。
持有期間超過1年，未逾2年：35%。
持有期間超過2年，未逾10年：20%。
持有期間超過10年：15%。

特別稅率：
(1) 因調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地：20%。
(2) 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。
(3) 適用自住房地免稅優惠，課稅所得超過自住房地免稅額400萬元部分：10%。

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四、自用住宅租稅優惠?
1. 適用條件
___(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
___(2)交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。
___(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。
2. 租稅優惠：課稅所得(稅基)400萬元以內免納所得稅，超過400萬元部分按10%課徵所得稅

五、自用住宅重購退稅？
1. 條件
___(1) 所有權人、配偶或未成年子女設籍
___(2) 出售前1年内沒有出租或供營業使用
___(3) 重購或出售所有權登記日期在2年内
2. 優惠：小換大全額退稅、大換小按比例退稅
3. 限制
___(1) 5年不得改做其他用途或再行移轉
___(2) 夫妻及未成年子女6年内只能有1戶適用

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資料來源：393公民平台、財政部北區國稅局、591、財政部宣導影片