房地合一2.0 七月上路

房地合一2.0 在7月1日上路,由於新稅制對短期投資客所課徵的房地合一稅率將大幅調升,許多屋主趕在此前過戶轉手,以達到節稅效果,而根據永慶房屋統計,110年上半年的六都交易量年增達24.6%。

本文整理房地合一2.0的四大重點如下:
📌重點1、短期套利者課重稅
📌重點2、營利事業比照個人適用稅率

📌重點3、擴大房地合一課稅範圍
📌重點4、修正土地漲價總數額減除規定

📌重點1、短期套利者課重稅
新制對短期套利之個人,其房地持有期間與稅率均做更為嚴格的調整。

📌 重點2、 營利事業比照個人適用稅率
舊制下,以法人名義購屋僅需課徵20%營所稅,而不受持有房產年限限制。但房地合一2.0上路後,將比照個人課徵差別稅率。因此,不以長期置產持有為目的的法人,就傾向在新制上路前出脫房產,這應是上半年建物買賣移轉棟數增加的主因之一。

📌重點3、擴大房地合一課稅範圍
房地合一2.0 新增兩項課税標的,將這兩者的交易視為房地交易,藉以防杜透過不同的移轉型態來避稅;分別為:
(1)預售屋及其坐落基地。(筆者murmur:房地合一1.0 才說預售屋是販賣未來取得房屋及土地的「權利」,因此免用房地合一稅制;結果房地合一2.0 就改口納入了@@)
(2)個人及營利事業交易其持有股份過半數之國內外公司(不包括上市、上櫃、興櫃公司),且該公司過半的股權價值是由我國境內房地所構成者。

[note:交易未上市櫃股票已課房地合一税者,免按所得基本税額(AMT)課稅]

📌重點4、修正土地漲價總數額減除規定
修正房地合一的稅基中,有關「土地漲價總數額減除」的規定;將土地漲價總數額增設减除上限,防止利用土增税與所得税税率間的差異,以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式、規避稅負。詳細說明舉例如下:

(一)房地合一稅的
1.【應納稅額=課稅所得×適用稅率】,又
2.【課稅所得=房地交易時之成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額
_____________________________________________新增[土地漲價總數額扣除上限] ↙
_____________________________________________=交易當年度公告土地現值上限 -前次移轉現值

___________________________ ________ ___ [ note:超過上限部分不可減除,但超限部分計算繳納的土增税可列費用 ]

(二) 修正法規為所得稅法第24條之5
(修正後) 營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,不適用前二項規定,其依第一項規定計算之房屋、土地交易所得額,減除依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;

(修正前) 營利事業當年度之房屋、土地交易所得額,減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算;其交易所得額為負者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額。

(三)【釋例】
甲君出售房地產一筆,持有期間1.5年,實際出售價格為1200萬元,取得成本為800萬元,甲君未提示舉證出售相關費用。出售土地時之申報移轉現值及公告土地現值分別為300萬元及100萬元,前次移轉現值為90萬元,物價指數為101%,若無土地改良等相關費用。試作:分別依據《房地合一1.0》及《房地合一2.0》規定計算下列稅額

【解】

項目《房地合一 1.0》《房地合一 2.0》
認列土地
漲價總數額
300萬-90萬*101%=209.1萬100萬-90萬*101%=9.1萬
土地增值稅209.1萬*10%=20.91萬元 (一)9.1萬*10%=0.91萬元 (一)
出售相關費用
之推計
1200萬*5%=60萬元1200萬*3%=36萬元,但上限為30萬元
房地交易
課稅所得額
1200萬-800萬-60萬-209.1萬
=130.9萬
 1200萬-800萬-30萬-9.1萬-(20.91萬-0.91萬)
=340.9萬
房地合一
稅額
130.9萬*35%=45.815萬元 (二)340.9萬*45%=153.405萬元 (二)
總稅負
(一) + (二)
20.91萬 + 45.815萬
=66.725萬元
20.91萬元 + 153.405萬元
=174.315萬元
※釋例出處:房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)


參考資料
財政部賦稅署
房地合一2.0修正重點-土地漲價總數額及出售費用推計之認定(稅會國考篇)

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